近日，RET睿意德中国商业地产研究中心和中国商业地产联盟联合发布了《中国商业地产2014/2015年度研究报告》，报告回顾了2014年商业地产行业四大特征，并展望了2015年四大发展趋势。

中国商业地产联盟秘书长王永平认为，拐点期的来临，企业必然会感受阵痛，短期向难，但是，从长期看，经过洗牌之后，挤出泡沫，行业向好，逐渐步入专业化、规范化、国际化之路。

RET睿意德执行董事张家鹏指出，总体而言，房地产行业正在历经由“实”转“虚”的转变。对于地产行业而言，需要做更多的“精加工。而电商的发展，让房地产行业这一由“实”转“虚”的转变更加急迫，行业务必要关注消费者更深层次的体验与情感的触发。

 

2014年中国商业地产呈现四大特征

一、商业地产由”两难”进入“三难”时代

商业地产行业一直突出的问题是“两难”：开发商的“招商难”与品牌商的“选址难”，这更多是专业化水平不高导致的行业结构性矛盾。而进入2014年，“运营难”问题表现得越来越突出、越来越普遍，行业从“两难“进入“招商难”、“选址难”和“运营难”并存的“三难”时代。

究其原因：首先是实体商业供应过大、投入过于集中，摊薄了市场“蛋糕”；其次，宏观经济下行和中央八项规定的落实，造成高端消费、公款消费、礼品消费大幅下降；还有电商对实体商业的冲击。

附：2012-2014年全国房地产投资开发指标完成同比变化情况

国家统计局数据显示，近三年，全国商业营业用房开发投资增幅均高于同期住宅开发投资额的十个百分点以上，可见商业地产开发投资量过大，商业竞争加剧，促使运营难问题的凸显。

二、线上线下融合“有共识无模式”

2014 年，无论是线上还是线下，对于未来的融合都持肯定态度，而且业界呼声很高，也有大量企业积极致力于O2O模式的探索，但迄今无本质突破，也未曾找到共赢模 式，电商与实体商业之间的对抗多于合作。电商对实体商业造成的冲击，“心理影响”大于“实际影响”。虽然在过去一年里电商的社会影响力持续扩大，销售同比 也大幅提升，但由于全社会消费市场规模基数大，网络零售市场交易占比仍不足9%。

三、商业运营竞争由“实”转 “虚”

2014 年，实体商业项目之间的竞争由过往的促销战、品牌战转向体验战、文化战、网络战，各类商业设施纷纷开始导入文化、艺术、旅游、科技等新兴元素，积极营创新 的购物环境与氛围，不断加大精神、感官、交互等层面的内容供应，儿童游乐与餐饮等非购物类体验业态大受追捧，商业间竞争由“实”转“虚”。

四、开发商预期由“上调”改为“下调”

前 几年，商业地产开发商通常主观调高项目预期，盲目调高项目定位，想当然地扩大商圈辐射范围，而去年以来，反其道而行之，面对招商难与运营难的客观现实，商 业地产开发商普遍下调了对市场与项目的预期，许多原本定位为奢侈品卖场的转向轻奢，原本设定为市级项目的调整为区域商业，原本定位于区域商业的则调整为社 区商业。同时，项目延期开业的现象也十分突出。

2015年中国商业地产四大趋势

一、主流开发模式由“住宅依赖”转向“产业依赖”

依靠住宅销售反哺持有商业的综合体模式是近年中国商业地产最主流的商业模式，但由于当前楼市低迷、库存加大，这一模式正遭遇困境，尤其是三四线城市问题更加突出。未来综合体中的持有商业正在由住宅依赖逐步转向文化、旅游、养老等其它产业依赖。

二、商场由“经营商品、经营品牌‘转向’经营消费者”

过去的百货商场主要经营商品，购物中心主要经营品牌，传统的商业经营者关注业绩胜于关注消费者。在互联网时代，商场将更加重视消费者研究，通过大数据和云计算为消费者画像，并围绕他们的消费偏好进行全渠道营销，经营消费者将成为商业新的利润增长点。

三、商业品牌由“重规模“转向“重创新”

前 几年，商业品牌注重开店步伐，纷纷扩大规模，但是去年以来，线上与线下、以及线下商业之间竞争加剧，倒逼品牌与业态创新，一些知名品牌正在通过多品牌策略 做好细分市场，异业业态之间的复合也是未来创新的一大方向。一些商业品牌还正在积极尝试为小众群体定制产品，商业竞争同质化的问题有望改善。

四、开发商由“重资产”转向“轻重资产”并行

在 房地产的黄金时期，商业地产开发商因看好物业升值前景，惯常采用自己开发和持有运营的“重资产”模式。在万达为代表的一些专业商业地产企业引导下，商业地 产行业的“轻资产”模式悄然兴起。将地产投资与商业运营分离其实是国际商业地产界的主流做法，这一模式在中国的出现是行业洗牌的开始，也是行业走向专业 化、走向成熟的必由之路。

2014四季度中国商业地产指数

张 家鹏指出，2014年第四季度，受到宏观经济和市场销售加速上行的影响，中国商业地产指数（CCI）出现了较大幅度的增长，达到了阶段性峰值147.9， 与第三季度相比，上升了16.0点，环比上涨12.2%，同比涨幅为6.6%。预计在2014年末冲刺后，市场将进入周期性调整，指数在2015年第一季 度会出现小幅回落。

一、商用土地指数

现在一线和三线城市的商业物业需求还是比较大的，在二线城市商用土地市场则有遇冷的情况，多中心发展的态势不如以往。由于三线城市目前还未完全发展起来，所以潜力巨大。而一线城市的多中心发展趋势则体现的比较明显。

二、中国商用物业指数

以 传统一线大城市北京和上海为例，张家鹏表示从业界的反馈来看，上海的购物中心往往好于北京，品牌经常选择首先进入上海，这方面要早于北京；而目前来看，上 海没有北京的商业供应量大。但是因为最近供应量的提升，以及各个城市的分流，造成了上海购物中心开业率比较低，有的只维持在60%。而近年来备受关注的沈 阳的商业供应量可超过欧洲的某个国家的供应。

三、零售商信心指数

张家鹏在分析中国零售业信心指数时指出，随着90后消费人群的崛起，对零售业的供应会有较大需求，但在供应过程中，目前还缺乏合理的错位和差异化。不过至少现在来看，市场已经在积极进行调整。

四、中国O2O指数

谈到当下争论不休的线上线下关系，张家鹏表示未来二者的融合是必然趋势。而当P2P平台吸引单个客户的成本可能达到400元这个标准时，其导客的成本就会变得非常高。

五、餐饮的变化

在谈到当下的餐饮业态时，张家鹏指出购物中心餐饮单店面积正在变得越来越小，同时消费者的需求越来越挑剔和有深度。小的店铺在这方面可能更具优势，只需专注于几款招牌菜品，可能就会得到消费者的青睐。所以今后精致的小餐厅会越来越多。